Жилищные споры

Жилищные споры отличаются своей многогранностью, они могут затрагивать различные уголки правоотношений, но неизменно вращаются вокруг закрепленного Конституцией РФ законного права гражданина на жилище.

Жилищные споры преимущественно возникают, когда нарушается право граждан на жилище, в том числе право на безопасность и неприкосновенность жилища, право на беспрепятственное осуществление гражданином своих жилищных прав.

Первое, что нужно знать чтобы разобраться относится ли ваше дело к жилищным делам - это определить затрагивает ли возникший правовой спор ваши интересы в отношении жилого помещения, в частности, дома, квартиры, доли дома, комнаты, жилого пристроя к дому, мест общего пользования и т.п. При этом не обязательно должны быть нарушены права собственника. Нормы жилищного права защищают не только интересы собственников, но и интересы пользователей жилых помещений и членов их семей.

Жилищное право регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению  помещениями, предназначенными для проживания физических лиц, отношения по предоставлению жилья нуждающимся в нем гражданам, по его приобретению и строительству, по управлению жилищным фондом, содержанию и ремонту жилых помещений и помещений общего пользования, иными словами, оно регулирует все процессы и явления, складывающие в жилищной сфере, направленные на удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Жилищные споры неизменно возникают там, где не соблюдаются требования закона, нарушаются законные интересы граждан, социальные гарантии, льготы, компенсации в жилищной сфере.

Жилищные споры могут быть урегулированы в досудебном порядке в органах, обеспечивающих контроль в этой области права — органах государственной власти и местного самоуправления, и в судебном порядке, когда инструменты досудебного урегулирования были исчерпаны и не принесли положительного результата.

Жилищное право представляет собой комплексно-специализированную отрасль и поэтому важно доверить решение вашего жилищного вопроса специалисту, посвященному в нюансы этой отрасли, адвокату по жилищным делам, который поможет Вам разобраться в вашей ситуации и предложит оптимальное решение вашего вопроса с минимальными для Вас затратами.

Жилищные споры и жилищные вопросы

Наиболее распространенные жилищные споры, рассматриваемые в мировых судах и судах общей юрисдикции, касаются следующих вопросов:

• Споры о признании права собственности на жилое помещение.
• Споры о приватизации квартиры.
• Признание членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
• Признание неприобретшим, утратившим право на жилое помещение, в том числе бывшего супруга.
• Выселение из квартиры, вселение в квартиру, споры о разделе совместно нажитого жилого помещения.
• Нарушение прав дольщиков застройщиками.
• Затопление жилого помещения, причинение имущественного ущерба.
• Ввод в эксплуатацию жилого дома, разрешение на строительство и реконструкцию дома, оформление прав на самовольную постройку.
• Споры с соседями, определение порядка пользования жилым помещением.
• Утверждение соглашения об определении долей на жилое помещение.
• Проникновение в жилище: законные и незаконные основания.
• Споры с ТСЖ, ЖСК, вопросы юридической ответственности в жилищной сфере.
• Управление многоквартирными домами.
• Споры о качестве предоставления коммунальных услуг, о внесении платы за коммунальные услуги и др.

Споры о праве собственности на жилое помещение

Споры о признании права собственности на жилое помещение, представляют довольно большую часть дел, рассматриваемых судами по жилищным искам.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (с изменениями от 2 августа 2016 года) в пункте 4 устанавливает, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, а в пункте 5 относит к жилым помещениям дом, квартиру, комнату, как часть дома или квартиры.

Основания приобретения права собственности на дом, квартиру, долю дома или квартиры базируются на тех юридических фактах, которые предшествуют возникновению права на жилое помещение. Так, сделки купли-продажи, дарения, мены жилых помещений порождают переход права собственности на жилой объект от предыдущего собственника к новому владельцу и предполагают обязательное достижение согласия обеих сторон сделки по существенным условиям договора. Принятие наследства после смерти наследодателя,  приватизация жилого помещения, оформление прав на самовольную постройку или на бесхозное имущество, право на которое по каким то причинам утрачено прежним владельцем, правопреемство при реорганизации юридического лица — такие основания инициированы иными фактами и порождают несколько иной порядок оформления прав нового владельца. Не следует забывать и о первоначально созданных жилых объектах, к которым относятся построенные и введенные в эксплуатацию частные коттеджи и многоквартирные дома, владелец которых приобретает право собственности в силу договорных условий о финансовом участии в строительстве. Правопорождающим фактом, как видите, во все случаях становятся различные события, которые предполагают различные основания для возникновения права собственности на жилое помещение.

Спор о праве на жилое помещение по нескольким основаниям

Спор о праве собственности на жилое помещение может приобретать разные формы, часть которых уже была упомянута ранее. Одновременное наличие в деле нескольких оснований для возникновения права на жилое помещение не редкость.

Мне вспоминается спор 2015 года, в котором фигурировал истец, который просил суд в исковых требованиях признать за ним право на жилое помещение по следующим причинам. Рассмотрим все по порядку. Его отец, владелец жилого дома, земельного участка и автомобиля, имел неосторожность оформить завещание на все свое имущество в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (так следует из текста завещания) на практически постороннее для него лицо - своего соседа, искренне заблуждаясь, что долговые обязательства перед соседом принуждают его к совершению этого действия. После смерти отца его сын (вышеупомянутый истец) попытался оформить свои наследственные права у нотариуса, но получил отказ. Нотариус отказал ему руководствуясь наличием завещания и отсутствием у сына наследодателя права на обязательную долю в наследстве. В результате этого истец и его семья, проживающая в доме, вынуждены были освободить дом несмотря на наличие у них претензий. После этого сосед, оформив наследство умершего по завещанию, продал дом и земельный участок под домом третьему лицу. У третьего лица появились вопросы и претензии по поводу того, что он произвел оплату за большой современный дом, фактической площадью более 300 квадратных метров, но в документах приобретенный им дом имел площадь менее 50 квадратных метров, а остальные 250 квадратных метров узаконены не были . Расхождения в документах были значительными и вызвано это было тем, что домом, который был приобретен в начале прошлого века, владело несколько поколений, каждое из которых переоборудовало его, пристраивало к нему новые помещения, как жилые, так и не жилые, но произведенные изменения дома не были утверждены в установленном законом порядке и не нашли должного отражения в документах. Следует отметить, что в ходе судебного разбирательства была установлена недействительность завещания, которое умерший составил под впечатлением своих долговых обязательств, а не последней воли. Несомненно сын умершего желал вернуться в дом отца поскольку не считал себя утратившим право пользования домом. Это нашло отражение в его исковых требованиях. Теперь, когда претензии были не только у сына, безосновательно не получившего наследство, но и нового приобретателя, добросовестно расплатившегося с продавцом, суду предстояло не только разобраться в том, кому теперь принадлежит право собственности на жилое помещение, но и выяснить соответствие произведенных в доме изменений строительным нормам и требованиям. По делу была назначена строительно-техническая и посмертная судебно-психиатрическая экспертизы.

По итогам рассмотрения спора о праве собственности на жилое помещение по нескольким основаниям суд постановил удовлетворить требования истца (сына умершего), признать недействительными завещание и договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, признав за законным наследником право собственности на них. При этом были приняты во внимание выводы эксперта, проводившего строительно-техническую экспертизу, установившую законность всех изменений, перепланировок, переоборудований в доме. Свидетельство о государственной регистрации на жилое помещение в конечном итоге было оформлено с учетом фактической площади дома.
Хочется отметить, что результативность данного спора основана на возможности владения нормами нескольких отраслей права поскольку в деле фигурировало несколько оснований.

Итак, жилищные споры, регулируемые нормами жилищного законодательства, неизменно затрагивают нормы еще нескольких отраслей права — гражданского, семейного, административного, государственного, земельного, налогового и других отраслей, что несомненно требует ответственного и взвешенного подхода к каждому жилищному вопросу в целом, и каждому жилищному спору, возникшему как между гражданами, так и между государственными органами и гражданином, в частности. Помочь Вам в этом может опытный адвокат по жилищным вопросам.