Жилищный спор о приватизации квартиры

Жилищный спор о приватизации квартиры или иного жилого помещения возникает в случаях, когда нарушаются права граждан на приватизацию. Закон о приватизации жилищного фонда в РФ указывает на основные положения, которыми должен руководствоваться пользователь жилого помещения, желающий оформить право собственности на него в порядке приватизации. Иногда хождение по многочисленным государственным инстанциям не приносит положительного результата и, получив отказ в приватизации еще на стадии подачи документов, гражданин сталкивается с дилеммой его обжалования и принятия решения о том, каким образом ему восстановить нарушенные права. При наличии веских оснований он вправе обратиться с данным жилищным вопросом в вышестоящую инстанцию или в суд.

Особого внимания заслуживают жилищные споры, касающиеся уже осуществленной приватизации, но произведенной с существенным нарушением прав нанимателя жилого помещения или членов его семьи. Это основание позволяет оспорить данную приватизацию в судебном порядке и провести расприватизацию, вернув все в прежнее состояние либо уравновесить права всех лиц, занимающих жилое помещение, устранив ранее допущенные нарушения путем пересмотра долей в праве общей долевой собственности на жилище.

Приватизация квартиры представляет собой форму преобразования государственной (муниципальной) собственности на квартиру в частную собственность и, поскольку, в большинстве случаев приватизация квартиры не вызывает у граждан много вопросов и заканчивается успешно на стадии оформления документов в КУГИ и Росреестре, можно сделать вывод, что порядок приватизации довольно прост и под силу даже юридически неосведомленному лицу. Но, в ряде казуальных случаев сложности при оформлении приватизации (расприватизации) приводят к тупиковым ситуациям, поскольку, получив официальный отказ, граждане, с ним не согласные, не знают как действовать дальше. Ответ на этот вопрос зависит от каждой конкретной ситуации и тех оснований, на которых были вселены жильцы в данное жилое помещение. Иногда бывает достаточно собрать и предоставить необходимые документы для успешного устранения причин отказа в приватизации.

Необоснованные отказы в приватизации порождают жилищные споры, которые приводят гражданина в суд и вынуждают его доказывать нарушение своего права на приватизацию.

Множество жилищных вопросов порождается динамично меняющимся законодательством и сложностью взаимодействия муниципальных органов с гражданами, поэтому участие в таких делах опытного адвоката по жилищным вопросам продиктовано необходимостью результативно обжаловать отказ и при этом максимально упростить правоприменение норм Закона о приватизации жилищного фонда в РФ.

Опытный адвокат проконсультирует Вас по существенным моментам этого жилищного вопроса, поможет в сборе доказательств, приведет необходимые доводы в судебной инстанции.

Приватизация квартиры: ключевые моменты

К приватизации квартиры, как и иного жилого помещения, закон предъявляет определенные требования. Вот их ключевые моменты.

Государственное и муниципальное жилое помещение, используемое по договору социального найма, может быть приобретено в собственность бесплатно в порядке приватизации лицами, имеющими право пользования этим помещением.

Участвовать в приватизации жилого помещения в совершеннолетнем возрасте можно только один раз.

В начале приватизации необходимо выяснить следующие моменты: на балансе какого образования, предприятия, организации находится жилое помещение, в чьей собственности оно находилось на момент предоставления в пользование гражданину и в чьей собственности оно находится сейчас (если статус помещения менялся), на каком основании оно было предоставлено (договора найма, ордер и т.д.), на какой состав семьи оно было предоставлено и кто именно зарегистрирован по данному адресу на постоянной основе в настоящее время, было ли использовано право приватизации данными лицами ранее и если было, то в каком возрасте. Для успешного окончания приватизации необходимо чтобы информация по каждому из этих пунктов была подтверждена соответствующими документами, а в случае их отсутствия решением суда, вступившим в законную силу.

Лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире на момент совершения приватизации, не утратившие право приватизировать, но пожелавшие отказаться от приватизации, сохраняют право пожизненного проживания в указанной квартире.

Жилищный спор как результат отказа в приватизации: законность его оснований.

Отказ в приватизации жилого помещения можно оспорить при наличии весомых оснований. Такой спор рассматривается судом и, как правило, является результативным, если будет доказана необоснованность, незаконность такого отказа. Поскольку причины отказа различны, доказательства предоставляются истцом исходя из каждой конкретной ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

• Отказ в приватизации, если не достигнуто согласие всех участвующих.
• Отказ в приватизации по причине наличия долга за коммунальные услуги.
• Отказ в приватизации служебных помещений: спорные моменты.
• Отказ в приватизации аварийных помещений.
• Отказ в приватизации при наличии перепланировки (переоборудования).
• Расприватизация жилого помещения как способ урегулирования спора.

 

Отказ в приватизации: не достигнуто согласие всех лиц.

Все лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны принять решение о том, желают ли они участвовать в приватизации или желают официально отказаться от участия. При этом никто не может остаться в стороне иначе приватизация не состоится. Если такое согласие не достигнуто и кто то из них возражает против приватизации, желая тем самым сохранить статус муниципального помещения, то всем им в приватизации будет отказано. На такой отказ сложно повлиять даже в судебном порядке, поскольку Законом о приватизации жилищного фонда в РФ установлен принцип добровольного волеизъявления всех граждан, иными словами, закон запрещает принуждать несогласного гражданина к приватизации.

Но, остальные граждане, занимающие жилое помещение, желают реализовать свое право на приватизацию, которое им предоставлено законом, и в данном случае возникает конфликт интересов сторон спора. Основополагающими моментами правильного разрешения этого спора является необходимость выяснить основания предоставления жилого помещения всем лицам, в том числе и возражающему против приватизации гражданину, наличие у него права на приватизацию, возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением.

Считаю важным привести в качестве примера спор, в котором участвовал на стороне ответчика бывший супруг, на стороне истца - бывшая супруга и двое ее детей от второго брака. Бывший супруг был зарегистрирован в спорном жилом помещении и не давал согласие на его приватизацию. В ходе судебного разбирательства адвокатом было обращено особое внимание суда на основания и порядок пользования спорным жилым помещением всеми лицами, в том числе и бывшим супругом, который не был согласен участвовать в приватизации и не желал давать официальный отказ от участия в приватизации, и тем самым, препятствовал ходу приватизации и реализации прав всем остальным проживающим. При этом судом были установлены обстоятельства, позволившие признать бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением. По результатам рассмотрения спора бывший супруг был снят с регистрационного учета, а истцы смогли благополучно приватизировать квартиру без его участия и согласия.

Итак, если такой спор выходит в зал судебного заседания, то истцам необходимо будет выяснить обстоятельства и доказать необоснованность препятствий для реализации их права приватизировать занимаемое им жилое помещение, будь то комната, квартира, доля дома либо жилой дом в целом.

Отказ в приватизации: наличие долга за коммунальные услуги или недостаточность документов?

Нередко муниципалитет незаконно отказывает в приватизации по причине наличия долга за жилое помещение и коммунальные услуги, требуя при этом погасить долг, и используя данный факт для препятствия реализации законных прав граждан на приватизацию жилого помещения.

Для получения письменного информированного отказа необходимо обратиться в Комитет по управлению городским имуществом Вашего региона и удостовериться после его получения, что отказ связан именно с долгами нанимателя жилого помещения. Акцентирую на этом Ваше внимание, поскольку после получения письменного отказа нередко оказывается, что в конкретном случае кроме долга за коммунальные услуги у муниципалитета имелись иные претензии, например, для приватизации было недостаточно предоставленных документов и именно это основание было изложено в отказе, при этом требование об уплате долга было лишь озвучено, но не нашло своего отражения в документе.

Если отказ содержит требование муниципалитета о необходимости собрать и предоставить недостающие документы, такой отказ в большинстве случаев законен, ведь только при наличии полного пакета документов можно приватизировать занимаемое жилое помещение.

Но, поскольку муниципалитет иногда требует от лиц, занимающих жилое помещение, документы, не являющие обязательными, то любой отказ, даже внешне законный необходимо подвергнуть тщательному анализу. Например требование муниципалитета разыскать и получить официальные отказы от приватизации лиц, ранее снятых с регистрационного учета по адресу приватизируемого жилого помещения, является незаконным, такой отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Иногда причина отказа в приватизации кроется в том, что гражданин не может подтвердить период своего постоянного проживания в ином регионе по другому (предыдущему) адресу. В данном случае ситуация неоднозначная, так как муниципалитет должен убедиться в том, что гражданин ранее не использовал свое право участия в приватизации. Если доказать это документально не представляется возможным, то препятствие для приватизации можно устранить в суде путем подачи соответствующего заявления.

Отказ в приватизации служебных помещений: спорные моменты.

Закон указывает, что не подлежат приватизации жилые помещения, относящиеся к аварийному и служебному фонду, к общежитиям, к закрытым военным городкам, к фонду учреждений социальной защиты и, следовательно по этим основаниям обжаловать отказ в приватизации нецелесообразно. Но, как я уже отметила ранее, любой отказ нужно сначала проанализировать, прежде чем принимать решение.

Так, ситуация с приватизацией, так называемых, служебных помещений в настоящий момент неоднозначна. Жилые помещения, предоставленные работникам в пользование на основе трудовых отношений, по инициативе работника не могут быть приватизированы, так как закон регламентирует такую возможность только по решению собственника-работодателя, предоставившего жилье в пользование. Но, судебная практика содержит прецеденты, подтверждающие, что отказы по таким основаниям в некоторых случаях можно успешно обжаловать, поскольку исключение из вышеупомянутого положения составляют жилые помещения, юридическая судьба которых изменилась в результате ликвидации, реорганизации работодателя или по иным причинам.

Важно знать, что если служебное жилье, ранее находящееся на балансе предприятия, организации, позднее было передано по каким то причинам муниципальному образованию, то никаких препятствий для его приватизации нет, так как оно утратило свой прежний статус, поскольку считается, что теперь оно предоставлено гражданам по договору социального найма.

То же самое касается иных жилых помещений с особым статусом: помещений общежитий, военных городков. Прежде чем принять решение о законности или незаконности отказа в приватизации необходимо выяснить статус помещения, ознакомиться с документами его подтверждающими. Если в ходе разбирательства выяснится, что жилое помещение изменило статус, было передано на баланс муниципалитета, то вопрос его приватизации в суде как правило решается положительно.

Отказ в приватизации аварийных помещений.

Отказ в приватизации аварийных помещений также должен быть проанализирован. По общему правилу жилые помещения, отнесенные к аварийным не могут быть приватизированы, но это относится только к тем помещениям, в отношении которых подтвержден статус аварийного помещения в установленном законом порядке. Люди годами могут ждать изменения сложившейся в доме аварийной ситуации, но запросив письменный ответ на свою претензию, могут узнать, что их дом таким особым статусом не обладает, а соответственно отсутствуют правовые последствия и социальные гарантии, сопутствующие этому статусу.

Статус аварийного помещения присваивается жилому помещению в случае выявления вредных факторов, препятствующих проживанию в нем граждан, например, физический износ здания в процессе его эксплуатации, снизивший устойчивость и прочность здания до недопустимого минимума, потенциально опасное для человека вредное воздействие факторов окружающей среды, делающее помещение непригодным для проживания, несоответствующим требованиям санитарных и иных норм.

Статус аварийного жилья должен быть подтвержден в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (с изменениями от 2 августа 2016 года).

Признать помещение непригодным для проживания, а жилой дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может Межведомственная комиссия в состав которой входят эксперты, аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Она принимает акт, на основании которого органы государственной власти издают распоряжение о дальнейшей судьбе аварийного дома, помещения. По одному экземпляру акта и распоряжения направляется в орган жилищного надзора по месту нахождения такого дома (помещения), а в исключительных случаях в прокуратуру.

Иногда межведомственная комиссия рекомендует вместо ожидаемого гражданами сноса или реконструкции дома, только принятие мер по обеспечению безопасности и созданию необходимых для эксплуатации дома условий.

Считаю необходимым отметить, что решение о приватизации должно быть основано на полной информации о приватизируемом жилом помещении. Если чиновники из муниципалитета отказывают Вам в приватизации жилого помещения и утверждают, что занимаемое вами жилье со временем будет признано аварийным, но это не находит своего отражения в письменных ответах, то, определенно, право на его приватизацию вы имеете. При таких обстоятельствах вопрос о признании жилья аварийным может оставаться долгое время открытым и может закончиться очередным капитальным ремонтом дома и заключением межведомственной комиссии о пригодности дома и помещений в нем для проживания. Чтобы сэкономить время и разобраться в ситуации необходимы письменные обращения в Комитет по управлению городским имуществом.

Отказ в приватизации при наличии перепланировки (переоборудования)

Отказом в приватизации может послужить неоформленная должным образом перепланировка (переоборудование) жилого помещения.

В зависимости от того каким образом были внесены изменения в жилом помещении можно вести речь о перепланировке или переустройстве.

Перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение комнат в многокомнатных квартирах, устройство дополнительных кухонь и санузлов, увеличение и уменьшение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация или образование новых дверных проемов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, подразумевает перепланировку жилого помещения, поскольку влечет изменение его конфигурации. Даже снос встроенного шкафа-купе с точки зрения закона является одной из форм перепланировки помещения и подлежит соответствующему оформлению.

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых и изменение существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", и иных сантехнических и бытовых приборов повышенной мощности, а равно любая другая замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования представляет собой переоборудование, которое тоже должно быть оформлено соответствующим образом.

Поскольку наличие неузаконенной перепланировки (переоборудования) может существенно усложнить приватизацию и даже привести к отказу от приватизации, необходимо заблаговременно, до того как инструменты и стройматериалы пойдут в ход, обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции за разрешением на проведение перепланировочных работ в квартире, а после проведения соответствующих работ — за актом приемки выполненных работ.

Для получения разрешения Вам понадобятся следующие документы: технический паспорт жилого помещения, проект переустройства (переоборудования), письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, документ, подтверждающий право на жилое помещение (ордер, договор найма и т. д.). Если дом отнесен к объектам историко-культурного наследия, которые в историческом центре Санкт-Петербурга встречаются повсеместно, то дополнительно понадобится документ, подтверждающий согласование с органом по охране памятников истории, архитектуры и культуры допустимости проведения перепланировки и переустройства применительно к данному дому и отражающий степень этой допустимости.

Без получения разрешения на перепланировку (переоборудование) работы в жилом помещении производить нельзя, несоблюдение этого требования влечет наложение штрафа.

К сожалению, часто вопрос оформления документов возникает уже после того как перепланировка была осуществлена, а в некоторых случаях даже выясняется, что граждане вселились в уже измененное помещение с неузаконенной перепланировкой, о которой забыли упомянуть предыдущие пользователи квартиры. В этом случае такая перепланировка (переоборудование) жилого помещения считается самовольной и становится препятствием для реализации прав граждан на приватизацию, что в свою очередь порождает жилищный спор.

Если хождение по инстанциям не приносит положительного результата и оформить право на квартиру в порядке приватизации не представляется возможным по причине того, что не оформлены своевременно документы на перепланировку (переоборудование) жилого помещения, то следует обращаться в суд с исковым заявление и решать вопрос о сохранении помещения в измененном виде. В этом случае судом, как правило, назначается строительно-техническая экспертиза, позволяющая определить соответствие произведенных изменений требованиям строительных норм и правил.

Заключение эксперта является важнейшим документом, позволяющим решить данный спор в суде положительно для истца. Кроме того, одним из ключевых моментов, от которых зависит успех дела, является отсутствие претензий со стороны всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении, а в некоторых случаях - отсутствие претензий со стороны соседей, интересы и права которых также могут быть затронуты, если, например, изменениям подвергался тамбур жилого помещения или места общего пользования.

Следует знать, что ряд изменений нельзя узаконить, и в этом случае жилому помещению придется вернуть прежнее техническое состояние. Нельзя узаконить те изменения жилого помещения, которые привели к нарушению прочности несущих конструкций дома, к разрушению фасадов, к нарушениям в работе инженерных систем, противопожарных устройств, иного оборудования.

Расприватизация жилого помещения.

Расприватизация жилого помещения представляет собой процесс обратно противоположный приватизации и подразумевает передачу прав на жилое помещение из частных рук в муниципальную (государственную) собственность. При этом собственнику возвращается статус нанимателя, а жилому приватизированному помещению - статус муниципального, то есть их статусы переходят в первоначальное состояние, которое было у участников приватизации до подписания договора о передаче в собственность жилого помещения.

Процесс расприватизации запускается в случае добровольного волеизъявления всех лиц, участвоваших в приватизации квартиры. Для проведения процедуры расприватизации необходимо обращаться в Комитет по управлению городским имуществом того муниципального образования, к которому относится квартира. Если добровольное согласие всех лиц на расприватизацию жилого помещения не достигнуто, либо, если в процессе приватизации были нарушены права заинтересованных лиц, то данный спор может быть решен в судебном порядке.

в начало